يمكن أن يكون شراء حبس الرهن مربحًا للغاية للمستثمرين العقاريين. ومع ذلك ، فإن معظم أصحاب المنازل هؤلاء مرهونون إلى أقصى حد. ليس لديهم حقوق ملكية ومدفوعات قروض كبيرة. في الواقع ، يدين الكثيرون بالفعل بأكثر من قيمة العقار!
سوف يبتعد معظم المستثمرين عن هذه الصفقات لأنهم لا يرون ربحًا واضحًا. ومع ذلك ، يمكنك "إنشاء" حقوق الملكية الخاصة بك عن طريق التفاوض على "البيع على المكشوف" مع البنك أو المُقرض.
ما هو البيع القصير؟
المفهوم الكامن وراء البيع على المكشوف بسيط: هدفك كمستثمر عقاري هو إقناع البنك بالبيع بأقل من المبلغ المستحق كدفعة كاملة. بالطبع ، هذا المفهوم سهل - شراء الرهن من البنك بخصم كبير ، وبيع العقارات ، وكسب المال!
كيفية التفاوض على البيع على المكشوف مع صاحب الرهن العقاري
بمجرد حصولك على عقد مع صاحب المنزل والحصول على أوراقك بالترتيب ، ستكون جاهزًا للتعامل مع قسم تخفيف الخسائر في البنك. يعتمد نجاح البيع على المكشوف على التعامل مع قسم التخفيف من الخسائر في البنك. على الرغم من أن معظم المقرضين ينظرون إلى البيع على المكشوف على أنه شر لا بد منه في صناعة الإقراض ، فإن هذا لا يعني أن البنك سوف يتدحرج ويقوم بتقديم العطاءات الخاصة بك.
افهم وجهة نظر البنك
مع ارتفاع حالات حبس الرهن إلى أعلى مستوى خلال 52 عامًا ، فإن قسم التخفيف من الخسائر في البنك مشغول ، إن لم يكن مثقلًا بجهد كبير. حوّل هذا العيب إلى ميزة - قم ببيع مزايا البيع على المكشوف لهم.
تساعد عقود البيع القصيرة المقرضين على تفريغ الممتلكات غير المرغوب فيها وتوفير العديد من النفقات المرتبطة بعملية حبس الرهن. تشمل هذه النفقات ، على سبيل المثال لا الحصر ، تكاليف المحكمة والإفلاس والإصلاحات والتسويق. هذا بالإضافة إلى 300000 دولار إلى 800000 دولار (أو أكثر!) التي يحتفظ بها المقرضون عادة في الاحتياطي. تتطلب اللوائح الفيدرالية هذا الاحتياطي ، والذي عادة ما يكون أكثر من السعر الفعلي للديون المعدومة.
بصفتك مستثمرًا ، احتفظ بهذه المزايا في مقدمة اهتماماتك. بعد كل شيء ، الأمر متروك لك لإقناع المُقرض بأن تقليص خسائره هو الخيار الأفضل.
حان الوقت لصقل مهاراتك التفاوضية. فيما يلي 3 خطوات لمساعدتك.
الخطوة 1: جهز أوراقك
هناك إجراءات ورقية سيطلبها جميع المقرضين حتى تتمكن من تقديم عرضك للبيع على المكشوف. ثانيًا ، العديد من مؤسسات الإقراض الأكبر حجمًا لديها حزمة البيع على المكشوف الخاصة بهم (يجب ملء النماذج الخاصة بهم وتوقيعها).
نظرًا لأن العديد من هذه النماذج يجب أن يتم توقيعها من قبل صاحب (أصحاب) المنزل ، فمن الأفضل أن تكون معك عندما تقابل صاحب المنزل للتوصل إلى صفقة. كحد أدنى ، يجب أن يملأ صاحب المنزل و / أو يوقع:
تفويض بالإفصاح عن المعلومات (إذن صاحب المنزل للبنك للتحدث معك)
اتفاقية البيع والشراء
خطاب المشقة (يوضح سبب عدم قدرة صاحب المنزل على سداد أقساط الرهن العقاري)
البيان المالي (يظهر الأصول والخصوم والدخل والمصروفات)
HUD1 المقدرة أو الورقة الصافية (توضح للبنك ما سيحصلون عليه)
ثانيًا ، اكتشف ما إذا كان لدى المُقرض حزمة يريدها كاملة. يمكنك القيام بذلك عادة عن طريق الاتصال بالمُقرض واطلب منه إرسال الحزمة إليك بالفاكس. احصل على معلومات المُقرض من صاحب المنزل في مكالمة هاتفية ، حتى تتمكن من الحصول على الحزمة قبل الخروج إلى المنزل.
الخطوة الثانية: الاقتراب من إدارة التخفيف من الخسائر:
من أول التحديات التي ستواجهها مع البنك هي توصيل مكالمتك بالشخص المناسب. بعض البنوك لديها أنظمة معدة بطريقة أنه عند استدعاء رقم حساب صاحب المنزل ، يتم تحويل المكالمة إلى القسم المناسب.
إذا لم يكن لدى البنك نظام مثل هذا ، فاتصل للعثور على قسم التخفيف من الخسائر. العديد من البنوك لها أسماء مختلفة لهذا القسم ، لذلك قد تقضي بعض الوقت في الارتداد. الأسماء الأخرى التي يجب تجربتها هي "قسم حبس الرهن" أو قسم "البيع على المكشوف" أو أقسام "تعديل القرض".
تأكد من تقديم نفسك وأن تكون لطيفًا ومهذبًا وصبورًا عندما تصل إلى الشخص المناسب. هذا هو الشخص الذي يمكنه إبرام صفقتك أو كسرها. من المفيد أن يكون لديك نوع من النص أمامك لبدء المحادثة.
عندما تتحدث معهم ، تأكد من تغطية ما يلي:
عرفنى بنفسك.
قم بتسمية صاحب المنزل ورقم الحساب وحقيقة أنك تمثلهم.
اسأل عن رقم الفاكس.
دعهم يعرفون أنك ترسل بالفاكس عبر "تفويض لإصدار المعلومات" حتى يتمكن مُخفف الخسارة من التحدث إليك.
ابق على الهاتف أثناء إرسال هذه المعلومات بالفاكس.
اشرح لهم أنك مهتم بالبيع على المكشوف.
بمجرد حصولهم على الأوراق أمامهم ، تبدأ المفاوضات.
الخطوة الثالثة: ابدأ مفاوضاتك
لكل بنك شخصيته ونهجه عندما يتعلق الأمر بالمبيعات على المكشوف. يقوم البعض بتعليم موظفيهم إظهار المقاومة مقدمًا على الأقل. أحد أسباب ذلك هو t